Kreditwürdigkeitsprüfung:
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Voraussetzung für die Kreditzusage ist die Prüfung der persönlichen und
materiellen Kreditwürdigkeit des Antragstellers durch die Bank. Bei der persönlichen
Kreditwürdigkeit kommt es darauf an, dass der Unternehmer fachlich und persönlich
in jeder Hinsicht überzeugt. Bei der materiellen Kreditwürdigkeit werden beispielsweise
die Tragfähigkeit des Geschäftskonzeptes bzw. der Investitionsidee und die
finanziellen Verhältnisse des Unternehmens geprüft. Darüber hinaus wird die
Bank Kenntnisse über die Branche bzw. das Unternehmensumfeld hinzuziehen. Erst
wenn diese Prüfung positiv ausgefallen ist, kommt es noch darauf an, die notwendigen
Sicherheiten für den Kredit zu stellen.
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Bundesgerichtshof
Mitteilung der Pressestelle
Nr. 66/2004
Rechte des Kreditnehmers gegenüber
der Bank beim
kreditfinanzierten Erwerb von Anteilen an einem
geschlossenen
Immobilienfonds
Bei dem II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs standen
eine Reihe von Verfahren zur Entscheidung an, in denen es um kreditfinanzierte
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds ging. Die Fonds waren in der Rechtsform
von Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet worden. Geschäftsgegenstand war
jeweils die Errichtung und Vermietung von Gebäuden, vornehmlich in den neuen Bundesländern.
Die Anfangsverluste sollten den Anlegern steuerlich zugewiesen werden, um Steuervorteile
erzielen zu können. Für den Beitritt sollte kein Eigenkapital erforderlich sein.
Vielmehr boten die von den Initiatoren eingeschalteten Anlagevermittler den Interessenten
Bankkredite an. Teilweise hatten die Banken dazu ihre Kreditformulare den Anlagevermittlern
überlassen. Die monatlichen Zins- und Tilgungsraten sollten nach den von den Initiatoren
herausgegebenen Prospekten im wesentlichen aus den Mieterträgen gezahlt werden.
Um diese sicherzustellen, hatten von den Initiatoren gegründete Gesellschaften
Mietgarantien übernommen. Für die Anlageprojekte wurden Personen geworben, die
teilweise nur durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Einkommen hatten.
Die Werbegespräche fanden häufig in den Privatwohnungen statt.
In
der Folgezeit gingen die finanziellen Erwartungen nicht in Erfüllung. Ein großer
Teil der Anlagegelder war nicht in die Immobilien geflossen, sondern von den Initiatoren
vereinnahmt worden. Die angekündigten Mieten erwiesen sich als unrealistisch und
wurden nicht annähernd erreicht. Die Mietgarantien stellten sich als wertlos heraus,
weil die kapitalschwachen Mietgaranten in Konkurs fielen. Daraufhin stellten die
Anleger ihre Zahlungen ein und verlangten von den Banken Rückzahlung der bereits
geleisteten Zahlungen. Die Banken bestanden dagegen auf der weiteren Erfüllung
der Kreditverträge. In den nachfolgenden Rechtsstreitigkeiten haben die Oberlandesgerichte
nahezu durchweg den Banken Recht gegeben. Auf die Revisionen der Anleger hat der
II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Urteile aufgehoben und dabei allgemeine
Rechtsgrundsätze für die Abwicklung kreditfinanzierter Fondsbeteiligungen aufgestellt.
Danach gelten der Fondsbeitritt und der im Zusammenhang damit von
dem Anlagevermittler angebahnte Kreditvertrag als verbundenes Geschäft iSd. Verbraucherkreditgesetzes
(dieses Gesetz ist mittlerweile als §§ 355 ff. in das BGB eingefügt worden). Die
Bank muß sich deshalb alle Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger
gegen die Fondsverantwortlichen hat. Da diese wegen Täuschung des Anlegers verpflichtet
sind, ihn so zu stellen, als wäre er dem Fonds nie beigetreten und als hätte daher
den Kreditvertrag nie geschlossen, hat die Bank keinen Zahlungsanspruch gegen
den Anleger. Umgekehrt hat der Anleger einen Anspruch gegen die Bank auf Rückzahlung
all dessen, was er aus seinem eigenen Vermögen - nicht aus den Erträgnissen des
Fonds - an die Bank gezahlt hat. Dafür muss er seine Ansprüche gegen den Fonds
und die Fondsverantwortlichen an die Bank abtreten und sich etwaige Steuervorteile
anrechnen lassen.
Die gleiche Rechtsfolge ergibt sich aus dem Gesetz
über den Widerruf von Haustürgeschäften (mittlerweile § 312 BGB) in den Fällen,
in denen die Verträge in der Wohnung des Anlegers geschlossen oder angebahnt worden
sind. Danach hat der Anleger das Recht, seine Vertragserklärungen zu widerrufen.
Wenn er darüber nicht ordnungsgemäß belehrt worden ist - wie in den entschiedenen
Fällen -, besteht dieses Widerrufsrecht zeitlich unbefristet und kann auch noch
nach Jahren ausgeübt werden.
In der Regel haben die Anleger die
Vertragserklärungen nicht selbst abgegeben, sondern sind dabei von einem Treuhänder
vertreten worden. Dieser Treuhänder war von den Initiatoren des Fonds von vornherein
bestimmt worden. Die Anleger hatten für ihn eine umfassende Vollmacht zu unterzeichnen.
Der Senat hat - in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung - angenommen,
daß diese Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist,
falls der Treuhänder - wie üblich - kein Rechtsanwalt ist und keine Erlaubnis
zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten hat. Dagegen hat er gegen die Rechtsprechung
anderer Senate zur Heilung dieses Vollmachtsmangels nach Rechtsscheinsgesichtspunkten
Bedenken geäußert. Dabei hat er auf die Besonderheit abgestellt, daß der Treuhänder
- wie der Bank bekannt ist - nicht von dem Anleger als seine Vertrauensperson
ausgewählt, sondern ihm von den Initiatoren des Fonds vorgegeben wird. Letztlich
konnte der Senat diese Streitfrage aber offen lassen, weil schon die tatsächlichen
Voraussetzungen für eine Heilung des Vollmachtsmangels nach Rechtsscheinsgesichtspunkten
nicht erfüllt waren. Damit sind diese Kreditverträge auch deshalb unwirksam, weil
sie von einem vollmachtlosen Vertreter geschlossen worden sind. Wiederum schuldet
der Anleger nicht Rückzahlung des Kredits, sondern nur Abtretung seiner Fondsbeteiligung
an die Bank.
Schließlich enthielten die schriftlichen Kreditverträge
in einigen Fällen nicht die Mindestangaben zu den Kreditbedingungen, wie sie durch
das Verbraucherkreditgesetz vorgeschrieben sind. Auch das führt zur Unwirksamkeit
der Verträge. Eine Heilung durch Auszahlung des Kredits - wie im Verbraucherkreditgesetz
vorgesehen - ist nicht eingetreten, weil der Kredit nicht an den Anleger, sondern
an die Fondsgesellschaft geflossen ist. Auch spielte es keine Rolle, daß die Fondsgesellschaft
bereits zuvor auf dem zu bebauenden Grundstück ein Grundpfandrecht zur Sicherung
der Bank bestellt hatte. Zwar kommen die Schutzvorschriften des Verbraucherkreditgesetzes
bei sog. Realkrediten, also Krediten, die grundpfandrechtlich gesichert sind,
nicht zur Anwendung. Das gilt nach Auffassung des II. Zivilsenats aber nicht,
wenn das Grundpfandrecht schon bestellt worden ist, bevor der Anleger dem Fonds
beigetreten ist.
Danach haben Privatpersonen, die entweder durch
Täuschung oder in ihrer Wohnung oder unter Beteiligung eines nicht zur Besorgung
von Rechtsangelegenheiten zugelassenen Treuhänders oder ohne hinreichende Belehrung
über die Kreditkonditionen zu einem kreditfinanzierten Fondsbeitritt bewogen worden
sind, grundsätzlich keine Zahlungspflichten gegenüber der Bank. Wegen der Berechnung
der Rückzahlungsansprüche hat der Senat die Sachen jeweils an die Oberlandesgerichte
zurückverwiesen.
Urteile vom 14.Juni 2004 – II ZR 392/01, II ZR
395/01, II ZR 374/02, II ZR 385/02, II ZR 393/02 und II ZR 407/02
Karlsruhe,
den 14. Juni 2004
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125
Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501
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